Zum Verkauf steht ein gepflegtes Wohn- und Geschäftshaus in gut sichtbarer Ecklage mit etablierter Gastronomienutzung im Erdgeschoss.
Die Gewerbeeinheit wird seit mehreren Jahrzehnten als Pizzeria betrieben und verfügt über einen großzügigen Gastraum sowie einen verglasten Anbau/Wintergarten mit zusätzlichen Sitzplätzen. Die Einheit ist funktional geschnitten und langfristig für gastronomische Nutzung geeignet.
In den oberen Geschossen befinden sich weitere Flächen (z. B. Wohn- oder Büronutzung), die das Objekt zu einer klassischen Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe machen.
Die Immobilie präsentiert sich insgesamt in einem soliden Zustand mit nachhaltiger Drittverwendbarkeit.
Mietstruktur & Inflationsbetrachtung
Die Mieteinnahmen unterliegen einem Staffelmietvertrag mit fest vereinbarten Erhöhungen und bieten somit eine hohe Planungssicherheit über die gesamte Mietlaufzeit.
Mietentwicklung:
* aktuell: 96.000 € p.a.
* ab 02/2027: 102.000 € p.a.
* ab 02/2030: 108.000 € p.a.
Eine Indexierung (VPI) ist nicht vereinbart. Miete als Nettomiete zzgl Umsatzsteuer und Nebenkosten.
Wirtschaftlicher Vergleich: Staffel vs. Indexmiete
Ein häufig diskutierter Aspekt ist die fehlende Inflationskopplung.
Im vorliegenden Fall zeigt sich jedoch, dass die bestehende Staffelmietstruktur unter realistischen Marktannahmen wirtschaftlich vorteilhaft ist.
Annahme Vergleichsmodell:
* durchschnittliche Inflation: 2 % p.a.
* Indexanpassung erst bei ca. +5 % Schwelle (marktüblich)
Dies führt bei einer Indexmiete zu verzögerten Mietanpassungen, da Erhöhungen in der Regel nicht jährlich, sondern nur alle 2–3 Jahre erfolgen.
Ergebnis der Vergleichsrechnung (bis Mietende 2033)
* Staffelmiete gesamt: ca. 822.000 €
* Indexmiete (Annahme 2 % Inflation): ca. 796.000 €
Die vereinbarte Staffelmiete generiert bei diesem Rechenbeispiel somit einen Mehrertrag von rund 26.000 € innerhalb der aktuellen Vertragslaufzeit.
Einordnung für Investoren
Der wirtschaftliche Vorteil der Staffelmiete ergibt sich insbesondere aus:
* frühzeitig wirksamen Mietsteigerungen (keine Verzögerung durch Schwellenwerte)
* höheren Cashflows in den ersten Jahren
* vollständiger Planbarkeit unabhängig von Inflationsschwankungen
Während Indexmieten ihren Vorteil primär in Hochinflationsphasen entfalten, zeigt sich bei moderaten Inflationsannahmen (ca. 2 % p.a.), dass fest vereinbarte Staffelmieten zu einem stabileren und insgesamt höheren Ertrag führen können.
Fazit
Die vorliegende Mietstruktur bietet nicht nur Planungssicherheit, sondern erweist sich auch unter konservativen Inflationsannahmen als wirtschaftlich effizient und investorenfreundlich.
