VERKAUF GEGEN GEBOT
Die Immobilie wird ohne vorgegebenen Kaufpreis angeboten. Interessenten sind herzlich eingeladen, sich nach Prüfung der Unterlagen und einer Besichtigung ein eigenes Bild von der Immobilie zu machen und uns anschließend ihre Kaufpreisvorstellung mitzuteilen.
Die eingehenden Angebote werden mit den Eigentümern besprochen. Auf dieser Grundlage entscheiden diese über das weitere Vorgehen.
---------------
Zum Verkauf steht ein gepflegtes Wohn- und Geschäftshaus in gut sichtbarer Ecklage in Mainz mit langfristig etablierter Gastronomienutzung im Erdgeschoss.
Die Gewerbeeinheit wird seit mehreren Jahrzehnten als Pizzeria betrieben und verfügt über einen großzügigen Gastraum sowie einen verglasten Anbau beziehungsweise Wintergarten mit zusätzlichen Sitzplätzen. Die funktional geschnittenen Flächen bieten insgesamt mehr als 75 Sitzplätze und sind nachhaltig für eine gastronomische Nutzung geeignet.
In den oberen Geschossen befinden sich zwei weitere Einheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt rund 182 m². Sämtliche Flächen des Objekts sind im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses vermietet. Dadurch profitiert der Erwerber von einer übersichtlichen Mietstruktur und einem langfristig planbaren Cashflow.
Die Immobilie präsentiert sich insgesamt in einem gepflegten und soliden Zustand. Die Kombination aus Wohnen und Gewerbe, die etablierte Nutzung sowie die gute Drittverwendbarkeit machen das Objekt zu einer interessanten Kapitalanlage für langfristig orientierte Investoren.
Mietstruktur & Inflationsbetrachtung
Die Mieteinnahmen unterliegen einem Staffelmietvertrag mit fest vereinbarten Erhöhungen und bieten somit eine hohe Planungssicherheit über die gesamte Mietlaufzeit.
Mietentwicklung:
* aktuell: 96.000 € p.a.
* ab 02/2027: 102.000 € p.a.
* ab 02/2030: 108.000 € p.a.
Eine Indexierung (VPI) ist nicht vereinbart. Miete als Nettomiete zzgl Umsatzsteuer und Nebenkosten.
Wirtschaftlicher Vergleich: Staffel vs. Indexmiete
Ein häufig diskutierter Aspekt ist die fehlende Inflationskopplung.
Im vorliegenden Fall zeigt sich jedoch, dass die bestehende Staffelmietstruktur unter realistischen Marktannahmen wirtschaftlich vorteilhaft ist.
Annahme Vergleichsmodell:
* durchschnittliche Inflation: 2 % p.a.
* Indexanpassung erst bei ca. +5 % Schwelle (marktüblich)
Dies führt bei einer Indexmiete zu verzögerten Mietanpassungen, da Erhöhungen in der Regel nicht jährlich, sondern nur alle 2–3 Jahre erfolgen.
Ergebnis der Vergleichsrechnung (bis Mietende 2033)
* Staffelmiete gesamt: ca. 822.000 €
* Indexmiete (Annahme 2 % Inflation): ca. 796.000 €
Die vereinbarte Staffelmiete generiert bei diesem Rechenbeispiel somit einen Mehrertrag von rund 26.000 € innerhalb der aktuellen Vertragslaufzeit.
Einordnung für Investoren
Der wirtschaftliche Vorteil der Staffelmiete ergibt sich insbesondere aus:
* frühzeitig wirksamen Mietsteigerungen (keine Verzögerung durch Schwellenwerte)
* höheren Cashflows in den ersten Jahren
* vollständiger Planbarkeit unabhängig von Inflationsschwankungen
Während Indexmieten ihren Vorteil primär in Hochinflationsphasen entfalten, zeigt sich bei moderaten Inflationsannahmen (ca. 2 % p.a.), dass fest vereinbarte Staffelmieten zu einem stabileren und insgesamt höheren Ertrag führen können.
Fazit
Die vorliegende Mietstruktur bietet nicht nur Planungssicherheit, sondern erweist sich auch unter konservativen Inflationsannahmen als wirtschaftlich effizient und investorenfreundlich.
